Article posté le : 09/03/2022

Résultats annuels 2021 – La Société de la Tour Eiffel se fixe de nouvelles orientations

Le Conseil d’Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 09 mars 2022, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2021. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d’émission.

Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel, déclare : « L’exercice 2021 a vu s’achever les plans de développement et de cession fixés en 2019. Ces réalisations s’inscrivent en contraste par rapport à un contexte général d’attentisme des marchés immobiliers toujours frappés par la crise économique et sanitaire. Cependant, malgré une activité opérationnelle restée soutenue avec des succès locatifs notables, la foncière, compte tenu de sa taille et de la vacance décidée en vue de ses redéveloppements, reste avec des enjeux locatifs majeurs pour rétablir sa capacité distributive. Avec le soutien unanime des principaux actionnaires exprimé lors de la présentation de la feuille de route au conseil d’administration le 17 février 2022, je suis confiante en la capacité de la foncière de poursuivre son développement en transformant son portefeuille sur des classes d’actifs et des localisations adaptés aux enjeux à venir et à même de maintenir la satisfaction des locataires et la construction de flux de trésorerie pérennes et de qualité. »

Une année opérationnellement très dynamique …

  • 98 % des loyers collectés sur 2021 à date
  • 8,9 M€ de nouveaux baux signés
  • Une valeur du patrimoine à périmètre constant en légère baisse (-1,6 %) à 1,80 Md€
  • 20 M€ de projets livrés en 2021
  • 79 M€ de cessions réalisées finalisant le plan de cession 2019
  • Un LTV toujours prudent à 37,8 %

… au service d’une adaptation de son modèle et en vue de son redéploiement

  • Résultat EPRA par action : 1,6 €
  • Cash-Flow Courant par action : 1,7 €
  • Bénéfice net consolidé : 2,8 M€ (vs. 10,7 M€)
  • ANR de continuation (NTA) par action : 50,9 €
  • ANR de liquidation (NDV) par action : 53,0 €
  • Taux de rendement EPRA topped-up : 4,0 %
  • Dividende 2021 proposé à 1,5 € par action en numéraire
  • Trésorerie disponible : 179 M€
Un nouvel exercice dans un contexte de crise sanitaire et de perspective de changement climatique

Dans le contexte de poursuite de l’épidémie de la Covid-19, la Société de la Tour Eiffel a continuellement cherché à assurer la sécurité et la santé de ses équipes, locataires, clients, prestataires et fournisseurs. Le processus d’évaluation des impacts de la crise a été mis à jour de façon régulière et des adaptations opérationnelles ont été réalisées en fonction des directives gouvernementales. Les dispositions mises en place ont visé principalement à assurer le bon fonctionnement et la sécurité des immeubles, ainsi que la poursuite de l’activité du Groupe en ayant recours au télétravail.

Au 31 décembre 2021, les impacts de cette crise pour le Groupe sont une nouvelle fois estimés comme étant limités au regard de l’activité et de la typologie des immeubles tertiaires.

La gestion de la crise sanitaire illustre la capacité d’évaluation des risques et d’adaptation de la Société de la Tour Eiffel en conformité avec ses engagements pris dans le cadre de la Responsabilité Sociale et Environnementale. Le Groupe entend mettre en œuvre cette même dynamique dans le cadre de sa gestion des conséquences du changement climatique. A court terme, l’exposition actuelle de la Société apparaît comme limitée compte tenu de la typologie et la localisation géographique du patrimoine et des contraintes réglementaires applicables.

98 % des loyers 2021 encaissés

A la date de ce communiqué, sur un total de 85,0 M€ de loyers quittancés en 2021, 97,8 % ont déjà été encaissés.

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d’indiquer que plus de 80 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de sa résilience.

Finalisation du plan de cession 2019

Malgré le ralentissement constaté sur le marché de l’investissement en général et la situation spécifique des actifs résiduels en vente, souvent situés dans des marchés peu liquides, le Groupe a finalisé son plan de cession 2019. Ainsi ce sont 8 actifs qui ont été cédés en 2021 pour 79 M€ et 2 pour 27 M€ tout début 2022, à des prix en ligne avec les dernières valeurs d’expertise.

Au 31 décembre 2021, la valeur du patrimoine s’élève à 1 797 M€, pour 81 % de bureaux (1 462 M€), 10 % de locaux d’activité / logistique (174 M€), 7 % à usage mixte (123 M€), 2 % de commerce (30 M€) et de manière encore marginale en résidentiel géré (7 M€). Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 76 % dans le Grand Paris (1 371 M€). Dans une démarche d’amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 80 % fait l’objet d’une certification attestant de sa performance environnementale.

Achèvement du plan de développement 2019 et programmation de nouveaux projets

Au cours de l’année, la Société de la Tour Eiffel achève son plan de développement 2019 avec 3 livraisons. Ces projets représentent 20 M€ d’investissements, et 1,6 M€ de loyers annualisés potentiels dont 1,1 M€ ont déjà été sécurisés avec des signatures à Bord’eau Village, projet mixte de bureaux et commerces situé sur les quais de la Garonne (Now Coworking, Boardriders) et au Kremlin-Bicêtre (Louvre Hotels). Le deuxième bâtiment du Hashtag à Lille, bureaux livrés en avril, est en cours de commercialisation.

L’année 2021 a aussi vu la prise à bail effective dans le calendrier initialement défini de l’emblématique développement d’Orsay avec l’entrée dans les lieux d’IBM et de la Communauté Paris Saclay pour plus de 12 000 m² au global et des loyers annualisés de 2,3 M€.

Comme annoncé, le Groupe profite des libérations des sites de Lyon Dauphiné et de Puteaux Sol’R (précédemment Olympe) pour les redévelopper. C’est ainsi qu’à Lyon, un permis de construire pour le développement d’un immeuble de bureaux de 5 000 m² et de coliving de 5 500 m² a été déposé puis obtenu début 2022. Ce dernier est sécurisé par la signature d’un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé. A Puteaux, sur les quais de Seine, le groupe a obtenu l’agrément et déposé un permis de construire pour la construction d’un immeuble de bureaux de 9 700 m². Ce permis a été obtenu fin décembre 2021.

Concernant le site d’Aubervilliers, récemment libéré également, une opération de redéveloppement est à l’étude, compte tenu de la spécificité du site et des discussions en cours. Dans l’intervalle, le site accueillera dans les prochains mois pour une occupation temporaire de 2 ans Poush, le premier incubateur d’artistes en France, et deviendra un lieu innovant, créatif et culturel au service du rayonnement d’Aubervilliers et du Grand Paris.

Sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence un permis de construire a été obtenu et purgé pour la construction d’un immeuble de bureaux d’une surface de 3 900 m² en cours de commercialisation. Enfin, à Bobigny, le Groupe a fait l’acquisition d’un terrain, mitoyen à celui déjà détenu par la foncière, permettant le redéveloppement de son foncier avec un projet de logistique urbaine.

Ces cinq projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière viendront compléter le plan de développement une fois l’ensemble des autorisations administratives obtenues. Au total, ce sont 5,8 M€ de loyers potentiels qui sont consacrés à la vacance provoquée.

Activité locative soutenue dans un marché sous forte contrainte

16,3 M€ de loyers annualisés ont fait l’objet d’accords au cours de la période dont 8,9 M€ de nouveaux baux signés et 7,4 M€ renouvelés. Marqué par le départ fin 2021 d’Altran à Velizy, l’annonce du départ en 2022 de Poste Immo à Montrouge et par une réduction significative de surfaces de Yokogawa à Vélizy au cours de l’exercice, le solde net de l’activité locative ressort à -2,0 M€ en loyers annualisés.

Dans un marché hyper compétitif, marqué par la crise sanitaire et des temps d’études de projets allongés de la part d’utilisateurs, ce sont 87 900 m2 qui ont fait l’objet de signatures. Parmi ces succès locatifs, il convient de distinguer les signatures de 5 060 m² avec NXO sur le Citizen à Rueil-Malmaison, de 4 860 m² avec Technic Atome sur le Parc d’Aix-en-Provence et de 1 000 m² avec M2DG à Paris Enghien. En outre, l’Inseec, Volvo et Sogitec renouvellent leur engagement respectivement sur 7 440 m² à Bordeaux, sur 3 020 m² dans le Parc Eiffel Nanterre Seine et sur 4 755 m² à Suresnes.

Au 31 décembre 2021, le taux d’occupation financier (EPRA) s’établit à 75,6 % (vs. 81,4 % à fin 2020) et la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,5 ans et 3,0 ans (à comparer à 5,0 et 2,6 ans à fin 2020). Retraité de la vacance provoquée, ce taux d’occupation ressort à 81,5 %.

Résultat EPRA à 1,6 € par action impacté par les cessions et la vacance provoquée

A périmètre constant et hors vacance provoquée, les revenus locatifs bruts baissent de -2,2 %. Au global, ils sont en diminution de -8,8 % pour s’établir à 84,7 M€, en raison des cessions et de la vacance provoquée. Les revenus locatifs nets des charges diminuent de -15,2 %, en ligne avec l’évolution du taux d’occupation.

Le résultat d’exploitation courant ressort à 51,4 M€ (vs. 61,2 M€). Le recul des revenus locatifs est en partie compensé par de moins fortes provisions sur les loyers et charges refacturables (-3,3 M€ vs. -4,9 M€) et la réduction des frais de fonctionnement (+0,9 M€).

Les frais financiers s’élèvent à 15,5 M€ (vs. 17,5 M€), reflétant un coût de financement amélioré et des remboursements anticipés d’emprunts. Le taux d’intérêt moyen de l’endettement ressort à 1,7 % (vs. 1,8 %), soulignant la performance du refinancement de 330 M€ (opéré en octobre 2019) qui bénéficie de conditions financières bonifiées grâce au ratio LTV ramené en dessous de 40 % depuis l’émission des 180 M€ de TSDI en juin 2020.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net courant) ressort à 37,7 M€, soit 1,64 € par action.

En réintégrant l’ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s’élève à 2,8 M€ contre 10,7 M€ en 2020.

Le Cash-Flow Courant s’élève pour la période à 27,5 M€ soit 1,66 € par action, contre 2,30 € en 2020.

Actif Net Réévalué en léger recul

L’Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 53,0 € à 50,9 € à fin 2021, en raison notamment de la baisse de valeur du patrimoine, principalement liée à la diminution du taux d’occupation. L’Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV EPRA proche de l’ANR triple net EPRA) par action connaît une variation équivalente passant de 55,0 € à 53,0 €.

Dividende de 1,5 € par action

Le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires un dividende de 1,5 € par action versé en numéraire en ligne avec le Cash-Flow Courant par action et reflétant à la fois la situation locative, l’exécution de la fin du plan de cession et la mise en redéveloppement de plusieurs sites. Le dividende correspond à un rendement de 5,0 % et 5,3 % calculés respectivement sur la moyenne des cours de 2021 ainsi que sur le cours de clôture du dernier jour de l’exercice 2021. Ce montant équivaut à une distribution de 90,5 % du Cash-Flow Courant 2021 et 91,7 % du résultat EPRA.

Une gouvernance renouvelée

Fort de l’achèvement de la consolidation entreprise post fusion avec Affine, le Groupe s’est doté d’une nouvelle gouvernance afin de poursuivre son développement tout en s’adaptant aux nouveaux enjeux des marchés immobiliers. Cette gouvernance, trait d’union entre la première étape de croissance qui a suivi la prise de contrôle par le Groupe SMA BTP et les nouvelles orientations qui s’amorcent avec une feuille de route approuvée par le conseil d’administration en février 2022, est constituée de :

  • Patrick Bernasconi nommé Président du Conseil d’administration en février 2022, administrateur de la foncière depuis 2014 et également Président de SMAvie BTP depuis janvier 2014 ;
  • Christel Zordan, qui a pris ses fonctions de Directrice Générale en novembre 2021 ;
  • Bruno Meyer, renouvelé Directeur Général Délégué en juillet 2021.
Vers une adaptation du patrimoine aux enjeux sociétaux et immobiliers actuels

La crise sanitaire actuelle a accéléré la vitesse de propagation des changements sociétaux apparus ces dernières années. De nouvelles aspirations se manifestent et conduisent les Français à revoir leurs choix de vie au profit d’un meilleur équilibre entre vie privée et professionnelle. En phase avec ces évolutions, les grandes métropoles font la promotion d‘un modèle urbain innovant (la ville du quart d’heure) et renforcent leur fondamentaux et leur attractivité. Elles deviennent naturellement de nouveaux gisements de valeur permettant également de diversifier le risque tout en améliorant le rendement.

Les besoins des populations évoluent. Les nouveaux modes de consommation guident la demande en actifs logistiques, et le vieillissement de la population celle des résidences sénior. De même, l’augmentation significative de la population d’étudiants met le marché de la résidence étudiante, essentiellement géré par un parc privé souvent non adapté, sous forte tension. En recherche de l’optimisation de l’espace, du temps, des consommations énergétiques, et de la mutualisation des services, la mixité se construit à l’échelle des villes, des quartiers mais aussi des bâtiments.

C’est en amorçant sa nouvelle feuille de route que la Société de la Tour Eiffel s’inscrit dans ces courants majeurs. A travers l’adaptation de son patrimoine, elle prévoit d’élargir sa capacité à saisir des opportunités de rendement en se positionnant, bien entendu sur des bureaux, mais également sur des locaux d’activité / logistique urbaine, des parcs d’activités, du résidentiel géré et des actifs mixtes. Cette diversification choisie se reflètera aussi par la recherche d’une plus grande présence dans les grandes métropoles régionales. La Société restera alignée avec son cœur de métier en visant un patrimoine localisé pour les 2/3 dans le Grand Paris. L’objectif de diversification hors bureau est fixé à un tiers du portefeuille.

Cette évolution de la Société s’appuiera sur plusieurs leviers que constituent les arbitrages d’immeubles devenus inadaptés aux enjeux du Groupe, les développements endogènes identifiés et à venir, l’amélioration des performances environnementales des immeubles et des investissements sur des actifs en phase avec leur marché. La phase de transition, qui vient s’ajouter aux sujets déjà identifiés, impliquera une certaine compression des revenus locatifs dans les prochaines années avant de faire bénéficier à plein de ce nouveau modèle. Cela permettra, à terme, de reconstituer les cash-flows en améliorant le taux d’occupation et le taux de marge se traduisant par une plus grande capacité distributive et le retour à une croissance durable.

Calendrier:

  • 29 avril 2022 : Assemblée générale
  • 15 juin 2022 : Versement du dividende
  • 27 juillet 2022 : Résultats semestriels 2022 (après bourse)

La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le jeudi 10 mars au matin : Information financière – Société Tour Eiffel (societetoureiffel.com)

Relation Presse – Laetitia Baudon – Directrice Conseil – Agence Shan – Tél. : + 33 (0)1 44 50 58 79 – laetitia.baudon@shan.fr
Relations Investisseurs – Aliénor Kuentz – Directrice de Clientèle – Agence Shan – Tél. : +33 (0)1 42 86 82 45 – alienor.kuentz@shan.fr