Article posté le : 12/03/2021

Résultats annuels 2020 : la Société de la Tour Eiffel fait preuve de résilience dans un contexte de crise

12/03/2021

Le Conseil d’Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 11 mars 2021, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2020. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d’émission.

Bruno  Meyer,  Directeur  Général  Délégué  de  la  Société  de  la  Tour  Eiffel,  déclare  :  « Malgré  la  pandémie  mondiale et la crise économique, l’exercice 2020 reste positif avec une activité opérationnelle soutenue en dépit des périodes de confinement : succès locatifs, poursuite du plan de développement, déroulement du plan de cession, levée de fonds significative auprès de nos principaux actionnaires. Face aux incertitudes de la période, nous poursuivons résolument notre trajectoire de consolidation tout en nous préparant pour les défis qui ne manqueront pas de se présenter en 2021. La satisfaction des locataires et la construction de flux de trésorerie pérennes de qualité constituent nos priorités et les facteurs clés de notre réussite. »

De l’endurance face à la crise Covid-19…
  •  96 % des loyers collectés sur 2020
  • 4,7 M€ de nouveaux baux signés
  • Une valeur du Patrimoine stable (+ 0,3 %) à 1,87 Md€
  • 76 M€ de projets livrés en 2020 sur un pipeline d’investissement de 96 M€
  • 59 M€ de cessions réalisées au service du recentrage stratégique 100 % Bureaux
  • Une performance RSE maintenue au cœur du patrimoine (74 % d’immeubles certifiés)

 

… Un modèle performant…
  • Résultat EPRA par action : 2,4 €
  • Cash‐flow Courant par action : 2,3 €
  • Bénéfice net consolidé : 10,7 M€ (vs. 1,4 M€)
  • Résultat de cession : 15,2 M€
  • ANR de continuation (NTA) par action : 53,0 € (+1,6 %)
  • ANR Triple Net EPRA par action : 55,0 € (+1,4 %)
  • Taux de rendement EPRA topped‐up : 4,5 %

 

… Renforcé par le soutien de ses actionnaire
  • Amélioration de la structure financière : émission de Titres Subordonnés à Durée Indéterminée (TSDI) pour 180 M€ et retour du ratio LTV dans l’objectif stratégique à 39,0 % (vs. 49,0 % au 31 décembre 2019)
  • Adaptation à la crise du Covid‐19 : Dividende 2020 proposé stable à 2,0 € par action

 

Dans le contexte de l’épidémie du Covid‐19, le Groupe a d’abord cherché à assurer la sécurité et la santé de ses  équipes,  locataires,  clients,  prestataires  et  fournisseurs.  Les  dispositions  mises  en  place  ont  visé  principalement à assurer le bon fonctionnement et la sécurité des immeubles, ainsi que la poursuite de l’activité du Groupe en ayant recours au télétravail.

Il  a  également  mis  en  place  un  processus  d’évaluation  régulier  des  impacts  de  cette  situation  inédite.  Au  31 décembre 2020, les impacts de cette épidémie sont estimés comme étant limités au regard de l’activité et de la typologie des immeubles tertiaires.
 

96 % des loyers de 2020 encaissés

A la date de ce communiqué, sur un total de 89,3 M€ de loyers quittancés en 2020, 96,3 % ont été encaissés, démontrant la qualité de la base locative et la grande proximité que la foncière entretient avec ses utilisateurs de par son modèle de gestion immobilière et locative internalisée.

Le  Groupe  a  spontanément  mis  en  place  des  mesures  d’accompagnement  pour  les  locataires  les  plus  susceptibles de connaître des difficultés (notamment ceux dont les activités ont été fermées par décisions administratives ainsi que pour les locataires de taille modeste). Pour l’ensemble de ces locataires, la créance en loyer représentant près de 6,8 M€ au 2T20 a été unilatéralement fractionnée en échéances mensuelles et reportée sans pénalité sur le deuxième semestre 2020.

Au 31 décembre 2020, cette créance liée au T2 se décompose de la façon suivante :

  • 6,0 M€ ont été encaissés ;
  • 0,5 M€ restent à encaisser ;
  • 0,3 M€ ont donné lieu à des franchises de loyer en contrepartie d’un allongement de la durée du bail.

 
Afin  de  mieux  suivre  le  profil  de  risque  de  ses  locataires,  la  Société  de  la  Tour  Eiffel  exploite  les  bases  de  données de Coface et Credit Safe. Il ressort de cette veille que 84 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible). Cette notation reste à ce jour relativement stable par rapport à la projection réalisée en juin 2020 et tend à démontrer la résilience de la base locative du portefeuille.
 

Une stratégie 100 % bureaux certifiés à dominante multilocataire

Au 31 décembre 2020, la valeur du patrimoine s’élève à 1 866 M€, pour 91 % de bureaux (1 695 M€) et 4 % d’actifs mixtes bureaux / commerces (69 M€), et se répartit à 75 % dans le Grand Paris (1 404 M€) et 19 % en Régions  à  potentiel  (360 M€)  (Aix‐Marseille,  Bordeaux,  Lille,  Lyon,  Nantes,  Toulouse).  Dans  une  démarche  d’amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 74 % fait l’objet d’une certification attestant de sa performance environnementale.

La  Société  de  la  Tour  Eiffel  poursuit  son  recentrage  stratégique  toujours  plus  orienté  vers  ses  marchés  d’expertise avec un patrimoine constitué principalement de bureaux en occupation multilocataire, sur des marchés dynamiques et susceptibles d’attirer tous types d’acteurs tertiaires.

Malgré le ralentissement constaté sur le marché de l’investissement, le Groupe a cédé pour 59 M€ d’actifs au service de ce recentrage.
 

96 M€ de développements en 2020

La Société de la Tour Eiffel a livré 3 projets au cours de l’année représentant 76 M€ d’investissements et 4,7 M€ de  loyers  annualisés  potentiels  dont  2,5 M€  ont  déjà  été  sécurisés  avec  les  signatures  sur  Orsay  (IBM  et  Communauté d’Agglomération Paris Saclay) et sur l’Olivier à Marseille. Le KBis à Lyon, livré fin 2020 en période de confinement, est en cours de commercialisation.

Le solde du plan de développement s’élève à 20 M€ à fin 2020. Avancé à hauteur de 16 M€ et devant produire 1,6 M€ de loyers annualisés, il se compose d’un projet sur le Grand Paris (26 %) et de deux projets en Régions à potentiel (74 %).

Comme annoncé, le Groupe profite des libérations du deuxième semestre 2020 des sites de Lyon Dauphiné et de  Puteaux Dion  Bouton  pour  les  redévelopper.  Le  plan  d’investissement  alimenté  par  ces  deux  projets  représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière sera complété par le site d’Aubervilliers à sa libération  attendue  au  premier  semestre  2021.  Au  total  ce  sont 4,4 M€  de  loyers  annualisés  qui  seront  consacrés à la vacance stratégique.
 

Activité locative soutenue malgré un environnement dégradé

12,2 M€ de loyers annualisés ont fait l’objet d’accords au cours de la période dont 4,7 M€ de nouveaux baux signés  et  7,6 M€  renouvelés.  En  tenant  compte  des  départs,  le  solde  net  de  l’activité  locative  ressort  à   ‐0,5 M€ en loyers annualisés et ‐1,2 M€ en réintégrant la vacance stratégique.

Parmi  les  succès  locatifs,  il  convient  de  souligner  les  signatures  de  2 350 m²  avec  Transactis  sur  le  Delta  à  Nanterre et de 3 400 m² conclus avec deux sociétés du groupe Vinci dans le Parc Eiffel Nanterre Seine. Par ailleurs, les installations sur 5 500 m² d’un groupe international sur Seine Etoile à Suresnes et sur 3 000 m² d’Avnet sur Copernic à Massy, amorcent la conversion de ces deux immeubles en utilisation multilocataire validant le repositionnement stratégique/commercial de ces actifs.

Le Parc Eiffel Nanterre Seine (74 000 m²) va franchir la barre des 90 % de taux d’occupation, démontrant la pertinence de la stratégie de création de valeur menée depuis son acquisition fin 2016, époque à laquelle le taux d’occupation s’élevait à 60 %.

Au 31 décembre 2020, le taux d’occupation financier (EPRA) s’établit à 81,4 % (vs. 82,1 % à fin 2019) et la durée moyenne ferme des baux ressort à 2,6 ans. Retraité de la vacance stratégique ce taux d’occupation ressort à 83,7 %.
 

Résultat EPRA à 2,4 € par action marqué par les cessions et la vacance stratégique

A  périmètre  constant  et  hors  vacance  stratégique,  les  revenus  locatifs  bruts  progressent  de  +1,1 %  et  s’établissent à 92,9 M€, en diminution de ‐4,3 % essentiellement en raison des cessions. Les revenus locatifs nets des charges diminuent de ‐5,7 %, en ligne avec l’évolution du taux d’occupation.

Le résultat d’exploitation courant ressort à 61,2 M€ (vs. 71,3 M€). Les moindres revenus locatifs sont accentués par les provisions sur les loyers et charges refacturables (‐4,9 M€), légèrement compensés par la réduction des frais de fonctionnement (+0,8 M€). A noter que sur les 4,9 M€ de provisions pour dépréciations de créances, seules 1,8 M€ (2 % des loyers quittancés) sont directement liées aux effets de la crise. 3,1 M€ correspondent à des créances issues des fins de contrats (crédits‐baux ou baux sur actifs du plan de cession) provenant du patrimoine ex‐Affine.

Les frais financiers s’élèvent à 17,5 M€ (vs. 19,1 M€), reflétant des tirages complémentaires pour financer les développements et les Capex (59,9 M€) mais assortis d’un coût de financement amélioré. Le taux d’intérêt moyen  de  l’endettement  ressort  à  1,8 %  (vs.  2,1 %),  soulignant  la  performance  en  année  pleine  du refinancement  de  330 M€  opéré  en  octobre  2019  et  qui  bénéficie  pour  le  deuxième  semestre  2020  de  conditions financières bonifiées grâce au LTV ramené en dessous de 40 % au bénéfice de l’émission des TSDI.

Le succès de l’émission de nouveaux TSDI pour 180 M€ en juin 2020, soutenu par les principaux actionnaires du Groupe, a permis à la Société de la Tour Eiffel de renforcer significativement ses fonds propres. L’instrument est assorti d’un coupon de 4,5 % avec une première possibilité de remboursement, à la main de l’émetteur, dans 5 ans. Cette levée de fonds permet de restaurer le ratio LTV à 39,0 % (vs. 49,0 % à fin 2019) et de revenir moins de 18 mois après la fusion avec Affine dans l’objectif stratégique de 40 %.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net récurrent) ressort à 46,4 M€, soit 2,38 € par action.

En réintégrant l’ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s’élève à 10,7 M€ contre 1,4 M€ en 2019.

Le Cash‐Flow Courant s’élève pour l’exercice à 38,0 M€ soit 2,30 € par action, contre 2,91 € en 2019.
 

Actif Net Réévalué en progression

L’Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 52,2 € à 53,0 € à fin 2020. Le dividende versé en juin a été plus que compensé par le résultat EPRA. L’Actif Net Réévalué triple net EPRA par action connaît une progression équivalente passant de 54,2 € à 55,0 € à fin 2020.

En prenant en compte l’impact net des investissements et cessions, le patrimoine s’élève à 1 866,0 M€ (hors droits), contre 1 860,1 M€ à fin 2019 (+0,3 %).

 
Dividende stable de 2,0 € par action

Le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires un dividende stable à 2,0 € par action versé en numéraire. Le dividende correspond à un rendement de 6,4 % et 6,7 % calculés respectivement sur la moyenne des cours de 2020 ainsi que sur le cours de clôture du dernier jour de l’exercice 2020.

Ce montant équivaut à un payout de 87 % du Cash‐Flow Courant 2020 ou 84 % du résultat EPRA.
 

Des marges de manœuvre renforcées pour mieux faire face aux nouveaux défis

Si le modèle 100 % Bureaux de la foncière a jusqu’à présent fait la démonstration de sa résilience face à la crise sanitaire,  l’ampleur  inédite  de  celle‐ci  invite  à  la  prudence  concernant  l’estimation  de  ses  conséquences  futures. Cependant, à fin 2020, les locataires identifiés comme à risque « élevé » et « très élevé » compte tenu de leur exposition aux conséquences de la crise du Covid‐19, représentent 4,0 M€ de loyer en base annuelle. Aucun incident de paiement significatif n’a été observé sur les appels de loyers du premier trimestre 2021 avec une collecte à date de 92,0 %.

Comme elle s’y était engagée en 2019, la Société de la Tour Eiffel a renforcé ses fonds propres en juin 2020 en émettant pour 180 M€ de titres subordonnés à durée indéterminée auprès de ses principaux actionnaires.

Cette  émission  dote  la  foncière  de  marges  de  manœuvres  complémentaires,  lui  apportant  une  solidité  renforcée face aux différents défis de ce nouvel environnement économique : la capacité des locataires à faire face à leurs échéances, le décalage des livraisons, la pré commercialisation des développements ou encore la possible correction de valeur de certains immeubles. Cette levée de fonds doit aussi permettre au Groupe de saisir de nouvelles opportunités d’investissement.

Au  regard  d’une  gestion  rigoureuse,  le  Groupe  peut  avancer  résolument  vers  ses  objectifs :  recentrer  le  patrimoine sur ses implantations stratégiques, améliorer le taux d’occupation des actifs, sécuriser ses revenus, poursuivre son pipeline de développements et générer une capacité de croissance future.

 
 

Calendrier
  • 29 avril 2021 : Assemblée générale
  • Juin 2021 : Versement du dividende
  • Juillet 2021 : Résultats semestriels 2021 (après bourse)

La  présentation  des  résultats  sera  disponible  sur  le  site  internet  du  Groupe  le  lundi  15  mars  au  matin :  www.societetoureiffel.com.

 

Contacts

Relations Presse : Laetitia Baudon – Directrice Conseil Agence Shan – Tél. + 33 (0)1 44 50 58 79 – laetitia.baudon@shan.fr

Relations Investisseurs : Florent Alba – Directeur Conseil Agence Shan – Tél. +33 (0) 1 44 50 03 84 – florent.alba@shan.fr